Legea asociațiilor de proprietari te lasă fără apartament dacă ai restanțe la întreținere

Legea asociațiilor de proprietari, 196/2018, aduce modificări substanțiale vechii legi și doar în București impactează peste 22.000 de asociații de proprietari, fără a mai discuta despre restul de pe teritoriul României care se ridică la peste 130.000 de asociații.

„Modificările dacă nu sunt cunoscute de marea masă a populației pot aduce prejudicii grave atât din punct de vedere financiar, moral sau de orice natură atât celor care trebuie să o implementeze, vezi președinții de asociații de proprietari, cât și locatarilor care se pot trezi în situații critice, până într-acolo încât își pot pierde locuințele”, declara Ottavio Șerbănescu, CEO Cresida.

Noua lege a asociatiilor de proprietari pune presiune pe președinții de bloc îngreunând activitatea acestora. Încălcarea sau neducerea la îndeplinire a acestor norme va atrage după sine amenzi usturătoare care vor putea cădea în sarcina administratorului sau președintelui de bloc

Legea asociațiilor de proprietari te lasă fără apartament dacă ai restanțe la întreținere

Conform noii legi, una dintre cele mai periculoase și controversate norme este cea cu privire la faptul că președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată.

Astfel, după această sesizare birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație, astfel conform  art 80 asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

Ipoteca imobiliară se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari

De asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în condominiul respectiv.

Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate. Astfel, ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

„Este știut că perioada de iarnă este foarte dificilă pentru mulți locatari, cheltuielile cu întreținerea depășind de multe ori veniturile acestora, astfel nouă lege va pune multă presiune pe președinții și administratorii de blocuri și implicit va crea situații conflictuale între cei dintâi și locatarii cu probleme”, declara Ottavio Șerbănescu.

Birocrația care îngreunează munca administratorilor

Vă prezentăm mai jos alte modificări care vor îngreuna muncă administratorilor de bloc:

1. Asociațiile sunt obligate să prezinte proprietarilor fotocopii ale documentelor solicitate. Dacă un proprietar solicită toate documentele asociației din ultimii zece ani, președintele trebuie să meargă la un centru de copiere, să facă fotocopii după 120 de dosare a câte 40-50 de pagini fiecare, pe banii solicitantului și să i le pună la dispoziție în termen de 5 zile, Altfel, e amendat cu o suma cuprinsă între 2500 și 5000 de lei.
2. Se îngreunează convocarea adunărilor generale – tabel convocator obligatoriu, iar celor ce nu semnează tabelul convocator trebuie să li se trimită scrisori recomandate cu conținut declarat și confirmare de primire. Astfel, convocarea unei adunări generale este o cheltuiala importantă pentru asociațiile cu un număr mare de apartamente. În plus, dacă nu trimiți scrisori, ești amendat.
3. Nu se mai pot încredința spre folosință exclusivă (chiar și contra cost) părți din proprietatea comună către proprietari, deoarece este necesar acordul tuturor proprietarilor (100%), lucru imposibil de realizat în practică. În schimb acest lucru se poate face către terți, deoarece este necesar doar acordul a 2/3 dintre membri.
4. Deși cenzorul trebuie să aibă pregătire economică, el trebuie să participle la ședințele de comitet executiv și la adunările generale și să asigure legalitatea acestora.

Întrebarea care se pune este următoarea: Cum se poate oferi o opinie legală de către cineva care nu are studii juridice, ci doar economice?

5. Casierul trebuie să emită chitanță separată pentru fiecare fond. Dacă sunt trei-patru fonduri într-o luna, casierul trebuie să emită 4-5 chitanțe pentru fiecare proprietar.
6. Președintele e obligat să meargă personal la oficiul de cadastru pentru înscrierea/radierea ipotecii în cazul restanțierilor. Altfel riscă o amendă de 2500 la 5000 de lei.

„O altă prevedere care pare absurdă este cea care impune un plafon de casă lunar de 1000 de lei. Ce înseamnă un plafon lunar? Suma medie aflată în casă, dar din practică este știut că după încasările de seară, banii nu pot fi depuși în banca decât a două zi și atunci soldul casei la sfârșitul zilei este destul de mare fiindcă el cuprinde totalul încasărilor, adică mult mai mult de 1000 de lei. Deci, se încalcă legea fără că reprezentanții asociației de locatari să poată avea o altă soluție. Întrebarea care se pune este cine plătește această amendă?”, mai spune Ottavio Șerbănescu, CEO Cresida.

În acest context, mulți președinții sunt tentați să renunțe fiindcă au un număr nelimitat de atribuții, pe care dacă nu le îndeplinesc devin contravenienti și sunt sancționați cu amenzi cuprinse între 2500 la 5000 de lei.

„Același lucru riscă și cenzorii și administratorii. Concluzia este că, multe dintre atribuții sunt derizorii sau greu de îndeplinit de către persone fizice care nu au la îndemână nici timpul, nici pregătirea și nici infrastructură administrativă pe care o poate oferi o firma specializată în management rezidențial, declara Șerbănescu.