Obligațiile administratorului de bloc 2018 sunt stabilite de noi reglementări legale, dar și ce drepturi și îndatoriri au locatarii imobilelor de folosință comună.
Proprietarii de locuințe nu mai pot fi ”duși cu preșul” așa de ușor de către administratorii de bloc, care au obligația de a da toate explicațiile cerute de locatari în legătură cu reparațiile făcute în imobil, dar și cu modul în care au fost repartizate cotele de întreținere.
Și asta de la finele lunii trecute, când vechea lege a asociaţiilor de locatari a fost înlocuită de un alt act normativ. Prin noul cadru legal sunt clarificate aspecte legate de folosinţa, modificarea şi întreţinerea locuinţei, normele de conduită în cadrul blocurilor, modalitatea de înfiinţare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, cheltuielile datorate de proprietari, asociațiile de chiriași și multe altele.
Este vorba de Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, care a fost publicată în iulie în Monitorul Oficial și a intrat în vigoare la 60 de zile de la publicare, adică pe 28 septembrie 2018.
Noile prevederi legale se aplică tuturor imobilelor formate din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii cu altă destinaţie.
Obligațiile administratorului de bloc 2018: Conturile la vedere!
Printre obligațiile administratorului de bloc 2018 se numără cea potrivit căreia asociația este obligată să dețină un cont bancar, care trebuie să le fie adus la cunoștință tuturor celor care fac parte din condominiu, pentru a putea plăti în acest cont diversele cheltuieli ale asociației.
Tradus pe înțelesul tuturor, administratorii va trebui să accepte și plata cu cardul sau prin internet banking, direct în contul asociației, a cheltuielilor de întreținere. Se elimină astfel două situații neplăcute: cea în care locatarul a uitat să scoată de pe card banii de întreținere și cea în care administratorul era nevoit să umble cu foarte mulți bani cash asupra sa, putând cădea pradă tâlharilor.
O altă prevedere introdusă în noul act normativ care tocmai ce a intrat în vigoare este obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii anual, precum şi a fondului de rulment. Se evită astfel apariția situațiilor, destul de frecvente, când era nevoie, de pildă, de repararea acoperișului (parte comună), pentru a nu se mai infiltra apa în apartamentele de la ultimul etaj, iar administratorul era nevoit să bată din ușă în ușă pentru a cere bani.
Obligațiile administratorului de bloc 2018: poate fi luat la rost
O prevedere introdusă de noua lege stabilește printre obligațiile administratorului de bloc 2018 o responsabilizare mai mare, în sensul că nu vor mai putea cheltui după bunul plac banii asociației, deci ai proprietarilor. Și asta pentru că aceștia din urmă îl pot ”lua la rost” pe administrator, pentru a le da explicații cu privire la fiecare leu cheltuit.
Actul normativ reglementează dreptul proprietarilor de a fi informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației. Proprietarii au dreptul de a primi explicații cu privire la calculul cotelor de contribuție la cheltuielile asociației și le pot contesta în scris, în termen de zece zile de la afișarea listei de plată a întreținerii.
”În cazul în care președintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociației de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv și cenzorul/comisia de cenzori”, se arată în lege.
Primăriile devin arbitri
Dacă nici așa nu se rezolvă, mingea ajunge în terenul primăriilor. Acestea sunt obligate să organizeze în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari.
Acest compartiment asigură, la cerere, informarea asociațiilor și proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Tot de la acest serviciu al primăriei, asociațiile de proprietari se pot informa cu privire la interdicțiile prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară, aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor multianuale destinate creșterii calității arhitectural-ambientale a clădirilor, de reabilitare termică și de reducere a riscului seismic al construcțiilor existente, precum și cu privire la obligativitatea montării contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală.
Poate cel mai important este faptul că aceste compartimente exercită controlul asupra activității financiar-contabile din cadrul asociațiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociației.
Fără lucrări individuale pe fațada blocului
Legea mai introduce și obligativitatea ca lucrările de reabilitare pentru imobilele de locuinţe având mai multe tronsoane/scări să se facă unitar, nu pe segmente de clădire.
În ceea ce priveşte condominiile de tipul imobilelor colective multietajate (mai pe românește blocuri), modificarea aspectului faţadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, pe baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură.
Se elimină astfel posibilitatea repetării unor situații (de altfel nu puține) în care doar câțiva proprietari și-au izolat llocuințele la exterior cu polistiren expandat, iar ceilalți nu, pentru că ori nu au avut bani, ori nu s-au înțeles cu vecinii.
Nu mai poți vinde dacă ai datorii la întreținere
Noul act normativ mai reglementează și o altă situație, care de-a lungul anilor le-a dat bătăi de cap celor care doreau să-și cumpere un apartament și nu aveau chef ”să se pricopsească” și cu datoriile la întreținere ale fostului proprietar.
Astfel, notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a apartamentelor numai dacă proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. În cazul neachitării integrale, va trebui menționat cuantumuldebitelor existente la acea dată. Adeverința va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverința se prezintă notarului public de către vânzător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari.
În cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă cumpărătorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele fostului proprietar către asociație, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități.
”Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) (cel prezentat mai sus – n.red.) sunt anulabile”, se precizează în textul legii.
Obligațiile administratorului de bloc 2018: penalizări pentru neplata întreținerii
În noul act normativ se stipulează că asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent, fără ca suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat.
Important este faptul că sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere se includ în fondul de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităților impuse asociației de proprietari de către terți, precum și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere nu pot fi utilizate și în alte scopuri.
Printre obligațiile administratorului de bloc 2018 se află și aceea de a notifica, în scris, restanțierul și de a înștiința președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe. Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata întreținerii mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la avizier.
Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxa de timbru, atât în primă instanță, cât și în cazul exercitării de către aceasta a căilor de atac, ordinare sau extraordinare.
Amenzi usturătoare
Amenzile pentru nerespectarea prevederilor noii legi nu sunt deloc mici. Acestea pornesc de la marja 500 – 3.000 de lei, de exemplu pentru neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului. Ele pot ajunge însă și la 10.000 de lei, pentru schimbarea de către proprietar a destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință fără autorizațiile și aprobările legale; neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau de înlocuire a elementelor de construcții aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalți proprietari; modificarea aspectului proprietății comune de către proprietari, precum și a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea prevederilor acestei legi.
Cetățeanul TV
Rog mult sa mi spuneti, cui ii este subordonat administratorul de bloc? Unde sesizez un comportament abuziv si limbajul nepotrivit al unui administrator de bloc?
Multumesc mult. Ioana
administratorul de bloc este subordonat Comitetului executiv al asociatiei de proprietari al carui angajat este.
CE MASURI TREBUIE SA IA PRESEDINTELE ASOCIATIEI IN ACEASTA PERIOADA DE PANDEMIE,PENTRU PROTEJAREA LOCATARILOR?
PRESEDINTELE DE BLOC ARE DREPTULSA PLATEASCA SI SA ANGAJEZE LUCRARI DOAR PRIN HOTARARE PERSONALA FARA SA IA APROBARE DE LA COMITETUL EXECUTIV /
PRESEDINTELE ESTE OBLIGAT SA AFISEZE NUMELE COMITETULUI EXECUTIV SI NUMERELE LOR DE TELEFON ?
PRESEDINTELE ESTE OBLIGAT SA IA IN EVIDENTA SI SA COMUNICE LA FORURILE COMPETENTE LOCATARII CARE AU VARSTA DE PESTE 65 ANI ?
CE RESPONSABILITATE ARE PRESEDINTELE DE BLOC DACA NU A RESPECTAT LEGEA DIN 2018 CARE AVEA TERMEN LUNA NOIEMBRIE 2019?
PRESEDINTELE ESTE OBLIGAT SA AIBA COMISIE MDE CENZORI SI ACESTA SA RAPORTEZE LUNAR CHELTUIELEA BANILOR ?
PRESEDINTELE DE BLOC ARE OBLIGATIA SA CONVOACE TRIMESTRIAL COMOTETUL EXECUTIV?
APELEZ LA BUNAVOINTA DUMNEAVOASTRA SA-MI RASPUNDETI PE ADRESA MEA PERSONALA MENTIONATA MAI JOS ENTRU CA LOCATARII SA IA MASURILE CE SE IMPUN
MENTIONEZ CA SUBSOLUL CLADIRII ESTE IN CONDITII INSALUBRE CARE PREZINTA INFECTIE DIN PUNCT DE VEDERE EPIDEMIOLOGIC
CONSIDER CA AR FI BINE SA INTREBRINDETI UN CONTROL LA CELE SESIZATE SI SA SE IA MASURI URGENTE.
CU MULTUMIRI,
ADRIAN BOERU SISESIZARE FACUTE SI DE ATI SAPTE LOCATARI
Bună seara! Administratorul mă încarcă la consumul de apă prin faptul că dă indecșii înapoi, după bunul plac. Cui trebuie să mă adresez pentru controale în acest sens și pentru a lămuri situația? Se întâmplă de câteva luni treaba asta și nu mai suport.
P. S. Cu el personal nu se poate vorbi. Am încercat.
Cine poate explica dezinteresul propietarilor fata de prezenta la adunarea generala in conditiile cand li sa adus la cunostiinta prin trei modalitai 1 afisarea la avizier cu 15 zile inainte 2 semnatura pe tabel 3 prin posta cu raspuns platit di bani locatarilor. La a doua convocare au venit trei locatari din 120 ….suntem normali ?
Nu e normal, dar e LEGAL! Luati hotarari cu cei 3 prezenti si cand cineva va comenta dati-le peste nas.
Bună ziua, locuiesc la et IV și îmi plouă în casă și de o jumătate de an îi tot spun administratorului și președintelui și nimic. Astăzi când m-am dus cu cererea scrisă , au refuzat să o primească spunând că sunt proprietar si pe mine mă interesează așa că nu am de cât să bat din ușă în ușă și să cerșesc bani. Vă rog unde pot face reclamație și cum pot proceda legal ca să pot izola sus pe bloc???
Extras din LEGEA nr. 196 din 20 iulie 2018
privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor
“ART. 35
(1) În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie şi în cazul clădirilor multietajate constituie părţi comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:
………….. acoperişul; terasele;”
“ART. 63
(1) Administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi/sau modernizarea, după caz, a proprietăţii comune aferente condominiului sunt în sarcina asociaţiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activităţi reprezintă cheltuieli comune.”
Depuneti o sesizare la Serviciul asociatii de proprietari din cadrul Primariei, iar daca nu se rezolva mergeti in Instanta.
Asociatiile cu mai putin de 10 apartamente, mai precis 8, sunt obligate sa trimita la primarie de 2 ori pe an Situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv , cu datele financiar contabile? Va multumesc.
Buna ziua ,este corect si legal ca presedintele asociatiei sa-l imputerniceasca pe administrator pentru ca acesta sa-i indeplineasca atributiile ?Ex sa stranga actele de identitate si actele de proprietate pentru a deveni membri ai asociatiei .
Bună seara.
Locuiesc la parterul unui bloc din Cluj-Napoca, iar în urma unor sesizări făcute la președintele de bloc și Asociației de proprietari cu privire la depozitarea deșeurilor menajere în pubelele nou amenajate, nici la ora actuală nu am primit nici un răpuns. Am făcut sesizări și la Primărie în acest sens, la Garda de mediu din Cluj… de la nimeni nimic. Situația e la fel. Unii din locatari din blocul nostru și blocurile vecine care au destinația a arunca deșeurile menajere în pubelele nou amenajate de către primărie, aceștia lasă punga de gunoi lângă pubele sau între ele. În acest caz văzând și alții că sunt gunoaie și pungi pe jos, lasă și ei la fel, fără a ridica capacul pt. al depozita la locul detinat. Sunt 4 pubele, iar de multe ori când vine mașina să le golească, acestea find jumătate goale. De fiecare dată rămân stupefiați de nepăsarea (bătaie de joc, spun ei) neglijența, indiferența locatarilor iresponsabili. La avizier, acele anunțuri – avertismente, pt. cei iresponsabili cu depozitarea gunoiului, sunt doar de formă, ne-luând nici o măusră în acest sens cei responsabili, mă refer la președinte și adminitrator, a face ședință la fiecare bloc cu situația atât de GRAVĂ, care ne privește pe toți. Natura – Mediul trebuie păstrat cât mai curat. Când privesc și deschid geamul mă lovesc de această imagine de groapă de gunoi la suprafață în fața geamului meu. Continuând așa, vom asista cu toții la un focar de infecție. Vine vara cu călduri mari, mirosuri, muște, țânțari și nimeni nu face nimic.
Trebuie intervenit în cel mai scurt timp posibil, a nu lăsa lucrurile să degenereze. Cei responsabili trebuiesc trași la răspundere, prin sancțiuni, amenzi…etc. altfel situația scapă de sub control.
Vă rog a mă ajuta, cu un demers în soluționarea acetui caz – care iată – în plină pandemie, stare de urgență militară și stare de alertă, lumea rămâne indiferentă, imună la ce este în jurul nostru… și nimeni nu face nimic.
Vă mulțumesc, anticipat!
Cu deosebit respect,
Irinel Popa
DE CE NU SE PREVEDE IN LEGISLATIE CA ,LUNAR , SA FIE AFISATE COPII DUPA FACTURILE PLATITE DE CATRE ADMINISTRATOR – FACTURI SI CHITANTE – CARE SA SPECIFICE EXACT -LUCRAREA /CONSUMUL/SERVICIUL CE S-A PLATIT PRECUM SI CANTITATEA .
DE CE NU SE SPECIFICA IN LEGE CA PROPRIETARII -ATUNCI CAND ESTE CAZUL- SE POT ADRESA SI PROTECTIEI CONSUMATORULUI .
IN CAZURILE CAND BANII ASOCIATIEI AU FOST UTILIZATI IN ALTEB SCOPURI , PROPRIETARII SE POT ADRESA POLITIEI SAU NU – UNDE SCRIE ASTA IN LEGE ??
DE CE NU SE SPECIFICA CLAR OBLIGATIA ADMINISTRATORULUI CA LA CITIREA CONTOARELOR DE CALDURA , APA CALDA APA RECE , ETC SA PARTICIPE SI EL ., IAR IN FACTURI CHITANTE SA APARA SI INDEXUL VECHI SI CEL NOU ?
PRESEDINTELE UNEI ASOCIATII SA FIE ALES CU CEL PUTIN 60 % DIN VOTURILE PROPRIETARILOR !!!
UTILIZAREA UNOR SPATII COMUNE ,IN ALTE SCOPURI , INCHIRIERE , DEPOZITARE ,ETC SA FIE ACCEPTATA -IN SCRIS -DE CATRE TOTI PRIPRIETARII .
Buna ziua ! este normal sa platesc intetinerea ,reparatiile blocului ,pe cota indiviza daca am in propietate o ghena de gunoi si un spatiu de deozitare in subsolul magazinului ce este separat de scara blocului si nu am incalzire in incinta acestora VA MULTUMESC GEORGE GAINA
Bună ziua! Va rog să-mi spuneți dacă este ilegal sa exercit funcția de administrator de condominiu fără remunerație. Mentionez ca suntem asociație pe o scara cu 10 apartamente, nu am avut pana acum niciun salariat, curățenia am făcut-o fiecare, săptămânal, cu rândul, iar activitatea de presedinte/administrator neremunerata. Mulțumesc!
Buna ziua,
este legal ca presedintele ,fara a convoca adunarea generala,sa schimbe administratorul blocului,fara a motiva ,fara a anunta in vreun fel?decat sa apara un anunt pe usa blocului ca de la 01.08.2020 avem un nou administrator,anunt semnat de prsedinte.
Nu trebuie convocata adunare generala pentru schimbarea administratorului!
Presedintele angajeaza administrator si alt personal pentru buna desfasurare a activitatii asociatiei.
Buna seara. Luna trecuta, August 2020, am avut o sedinta rapida si ciudata, cu ordinea de zi, investirea administratoarei si salariul acesteia. I-am spus Presedintelui ca, pana la investire sunt niste pasi care trebuie urmati. Unul dintre ei, ca d-na administrator sa prezinte un raport de activitate incepand din luna Decembrie 2019, deoarece asupra ei au fost sesizari si reclamatii ( nu stie sa faca un cap tabel, nu stie sa distribuie fondul de rulment, la solicitarea proprietarului nu elibereaza copie dupa tabelul de cheltuieli, etc ). Alt pas, propuneri pentru un alt administrator care cere bani mai putini, de exemplu 15 lei/ apartament, in timp ce aceasta a cerut in Decembrie 20 lei, iar dupa doua luni inca 2.5 lei. Adica 22.5 lei. La sedinta a venit si administratoarea, care a influientat auditul. I-am spus ca nu are ce cauta la sedinta conform legii si a strigat ca e dreptul ei. Toti mi-au sarit in gat, ca ce lege….,ce lege. I-am spus presedintelui ca nu recunosc sedinta pe mai multe considerente si solicit sa se mai tina una in alta zi cand administratoarea nu va fii prezenta. A spus ca nu se poate. I-am trimis un e-mail in care mi-am exprimat doleanta, inclusiv am solicitat o copie dupa procesul verbal de dezbatere. Nici pana astazi nu am primit nici un raspuns. Sunt hatarat ca in acest caz in care presedintele inclina balanta in partea administratoarei, sa ii cer demisia. Ce m-a sfatuiti sa fac !
Bună seara,locuiesc la etajul 4 al unui imobil cu 4 etaje,geamul coridorului este 90% deteriorat ,eprin el intrînd foarte multă apă de la ploaie și zăpadă,prin turela acoperișului de asemenea,am sesizat administratorul pentru a se remedia aceste probleme spunînd să iau legătura cu președinta blocului,aceasta fiind scumpă la vedere,este o cauză urgentă, apa ajungîndu mi la peretele locuinței,se poate folosi fondul de reparații pentru aceste cauze ? Unde pot face sesizare și care este legea prin care este responsabil sau a cui este datoria de a folosi din fondul de reparații cînd trebuie reparații făcute urgent,vă mulțumesc
Buna , am dori sa schimbam usa de la intrarea in bloc unde sunt unsprezece apartamente . Trei proprietari se opun .Putem face lucrarea fara acordul lor ?
MUltumesc !