Ai contractat un credit de la bancă ori IFN pentru a cumpăra un imobil și piața imobiliară a căzut odată cu prețul imobilului? Valoarea împrumutului s-a triplat și valoarea de piață a bunului s-a înjumătățit? Una dintre soluțiile problemei o reprezintă darea în plată.
Vom analiza cui se aplică darea în plată și ce raporturi juridice beneficiază de acest „privilegiu”.
Darea în plată se poate aplica în toate acele raporturi juridice, născute între consumatori şi instituţiile de credit, instituţiile financiare nebancare sau cesionarii creanţelor deţinute asupra consumatorilor.
Cesionarii creanțelor sunt firmele de recuperare a creanțelor bancare. Acestea sunt așa-zișii recuperatorii de creanțe sau colectorii creanțelor bancare în legătură cu care am scris cu altă ocazie.
În privința acestor firme, în special cele off-shore, noi am descoperit de curând și am expus în public, în exclusivitate, activitatea lor clandestină.
Consumatori sunt persoanele protejate prin Protecția Consumatorilor adică persoane fizice sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care cumpără, dobândesc, utilizează ori consumă produse ori servicii financiare, în afară activităţii sale profesionale.
O excepție importantă de la dare în plată o reprezintă creditele acordate prin Programul „Prima Casă”.
Ce condiții trebuie să îndeplinim pentru darea în plată
Consumatorul are dreptul de a i se stinge datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului.
Atragem atenția asupra unei capcane în care poate pica debitorul întrucât va fi obligat să achite toate costurile notariale şi, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului creditorului.
Condițiile obținerii unui caz de dare în plată sunt următoarele:
- Suma împrumutată nu depăşește echivalentul în lei a sumei de 250.000 euro, la cursul de schimb publicat de B.N.R. în ziua încheierii contractului de credit;
- Creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achiziţiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinaţie de locuinţă sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puţin un imobil având destinaţia de locuinţă;
- Consumatorul să nu fi fost condamnat printr-o hotărâre definitivă pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea prezentei legi;
- Dacă în termenul legal, părţile contractului de credit nu ajung la un alt acord.
Prima zi de convocare la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere şi nici mai lung de 90 de zile, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură judiciară sau extrajudiciară demarată de un creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.
Neprezentarea debitorului la termenele indicate în notificare echivalează cu renunţarea la notificarea de dare în plată şi părţile vor fi repuse de drept în situaţia anterioară. Până la soluţionarea definitivă a contestaţiei formulate de creditor se menţine suspendarea oricărei plăţi către acesta, precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului. De la data comunicării notificării de dare în plată, executările silite aflate în derulare, inclusiv popririle, se suspendă automat.
Impreviziunea, condiție la darea în plată
În ce privește impreviziunea drept condiție la darea în plată amintim următoarele ipoteze ce trebuie îndeplinite în mod alternativ și nu cumulativ.
Reprezintă impreviziune acea situația în care pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil în vederea cumpărării monedei creditului, înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creştere de peste 52,6% faţă de data încheierii contractului de credit.
În vederea calculării procentului de 52,6% se va avea în vedere cursul publicat de Banca Naţională a României la data transmiterii notificării de plată şi cursul de schimb publicat de BNR la data încheierii contractului de credit. Dacă la data încheierii contractului de credit francul / euro/ dolarul avea o valoare de 3 lei și în prezent moneda este de 4.8 lei, asistăm la îndeplinirea acestei condiții.
Pe durata executării contractului de credit, obligația de plată lunară înregistrează o creștere de peste 50% ca urmare a majorării ratei de dobândă variabilă. Chiar dacă nu este îndeplinită ipoteza de mai sus, puțin probabil, dacă clauza abuzivă privind dobânda variabilă generează o creștere de peste 50 % față de luna anterioară, puteți cere darea în plată.
Însă indiferent care ipoteză avem în vedere din cele de mai sus privind impreviziunea, este necesară menținerea pragurilor valorice în ultimele 6 luni anterioare transmiterii notificării privind darea în plată.
Ipoteza este întărită de legiuitor cu prezumția legală relativă. Prezumţiile prevăzute au caracter absolut. Impreviziunea este prezumată în favoarea consumatorului, care formulează o notificare.
Însă, atenție, echilibrarea şi continuarea contractului de credit sunt prioritare. Încetarea contractului de credit va putea fi dispusă doar în cazul imposibilităţii vădite a continuării sale.
Procedura legală privind darea în plată
Consumatorul trebuie să transmită creditorului prin intermediul unui avocat o notificare prin care îl informează asupra soluției stingerii datoriei născută din contractul de credit ipotecar.
Rolul avocatului specializat în Drept bancar este esențial întrucât acesta ar trebui să detalieze condiţiile de admisibilitate a cererii, amintite mai sus.
Notificarea trebuie să cuprindă şi un interval orar, în două zile diferite, în care instituţia de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate, prin care se stinge orice datorie a debitorului izvorâtă din contractul de credit ipotecar.
Atenție, debitorul nu trebuie să accepte notarul propus de Banca IFN ori recuperatorul de creanțe întrucât între aceștia pot exista diverse înțelegeri frauduloase.
Noi considerăm că debitorii nu ar trebui să negocieze cu recuperatorii de creanțe. Aceștia din urmă activează ilegal în România. Investesc în creanțe bancare între 2% și 5% din valoarea acestora și obțin un profit fabulos, fără să achite nici măcar taxele notariale. Recuperatorii de creanțe nu au dreptul să se atingă de casa ta, nu îi îmbogăți!
Locuința familială nu poate fi pusă în executare silită
Curtea de justiție a Uniunii Europene, în speța Kušionová, a decis că o locuință familială nu poate fi pusă în executare silită în acest caz. Cu alte cuvinte, nu poate fi supusă vânzării silite dacă nu se respectă principiul proporționalității.
Dacă locuința familială se vinde silit la un preț care reprezintă un preț modic și dacă pentru restul creanței debitorul este urmărit în continuare, constatăm un abuz de putere al creditorului.
Nu se respectă principiul proporționalității dacă banca ori ifn-ul vinde creanța unui colector de creanțe, pentru un preț al cesiunii disproporționat de mic față de valoarea nominală a creanței.
Reamintim că aceste operațiuni dubioase – cesiuni de creanțe bancare au prețuri ridicole de 2-5% din valoarea nominală a creanței, pe fondul în care colectorul de creanță va solicita de la consumator valoarea nominală a creanței, plus penalitățile.
Mai mult, este încălcat principiul proporționalității dacă cesionarul creanței, ce cumpăra locuința la licitație, dispune evacuarea familiei consumatorului în scopul obținerii unui profit de pe urmă investiției în creanțe bancare.
Contestația pe care o poate formula creditorul
În termen de 10 zile de la comunicarea notificării, creditorul poate contesta îndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a procedurii privind darea în plată.
Cererea se judecă în procedură de urgenţă, cu citarea părţilor, de judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază consumatorul.
Apelul împotriva hotărârii se depune de partea interesată în termen de 15 zile lucrătoare de la comunicare şi se judecă cu celeritate.
Până la soluţionarea definitivă a contestaţiei formulate de creditor se menţine suspendarea oricărei plăţi către acesta precum şi procedurile judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului.
În situaţia în care se admite contestaţia formulată de creditor, părţile vor fi puse în situaţia anterioară procedurii de dare în plată.
În termen de 10 zile de la dată respingerii definitive a contestaţiei, creditorul are obligaţia să se prezinte la notarul public indicat în cuprinsul acesteia.
Ce faci dacă creditorul refuză darea în plată
Dacă Banca ori IFN-ul refuză să dea curs notificării, debitorul se poate adresa justiției. Acțiunea adresată instanţei va avea că obiect pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate stingerea obligaţiilor născute din contractul de credit ipotecar.
Instanța, totodată, va transmite dreptul de proprietate către creditor. Până la soluţionarea definitivă a cererii se menţine suspendarea oricărei plăţi către creditor şi oricare procedură deschisă de creditor sau de persoane care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului.
Acţiunea prevăzută de prezentul articol este scutită de plata taxei judiciare de timbru.
Atenție! Dreptul de a cere instanţei să constate stingerea datoriilor aparţine şi consumatorului care a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanţei, de stadiul în care se află ori de forma executării silite care se continuă contra debitorului.
Procedura de dare în plată este retroactivă
Se consideră că există impreviziune în cazul în care debitorul, care formulează notificare de dare în plată, a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, dar este în continuare executat silit, prin poprire sau alte forme de executare silită, pentru datoria iniţială şi pentru accesoriile acesteia, neacoperite prin executarea silită a imobilului ipotecat.
Hotărârea pronunţată poate fi atacată cu apel, în termen de 7 zile de la comunicare.
În concluzie, darea în plată poate fi parcursă benevol sau prin forță coercitivă a statului.
Un alt aspect esențial este retroactivitatea legii, întrucât procedura de dare în plată se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât şi contractelor încheiate ulterior.
Rolul unui avocat specializat în drept bancar este primordial întrucât procedura conține numeroase capcane.
Atenție! Toți acei debitori care au avut procese pierdute, pot reparcurge procedura privind darea în plată.
Mai mult, legea privind darea în plată a intrat în vigoare la un anumit moment ce poate fi distinct de valabilitatea contractelor de credit.
Cetățeanul TV
